Acheter un premier immeuble de rapport en tant que débutant : Conseils à savoir + Offre

Vous envisagez d’acheter un premier immeuble de rapport pour diversifier et protéger votre patrimoine ?

Il existe ensuite quelques directives et conseils qui peuvent augmenter vos chances de réussite financière avec les immeubles de rapport.

Vous trouverez ci-dessous les points d’attention les plus importants si vous allez acheter une propriété de rendement pour la première fois de votre vie.

Une bonne préparation est la moitié de la bataille

Vous envisagez d’acheter votre tout premier immeuble de placement à louer ?

Considérez les avantages et les inconvénients d’un tel investissement immobilier avant d’y investir (beaucoup) d’argent.

L’immobilier a produit de nombreuses personnes riches par le passé.

Inspiré par de telles histoires de réussite, vous pourriez penser que l’immobilier est toujours un bon investissement… Ce qui, malheureusement, n’est pas toujours le cas !

Comme pour toute forme d’investissement, la première chose à faire est de se renseigner sur les détails et les caractéristiques.

Une bonne recherche préliminaire et une diligence raisonnable sont importantes avant d’y investir des dizaines ou des centaines de milliers d’euros.

Voici quelques-uns des points les plus importants à garder à l’esprit.

Acheter un premier immeuble de rapport : Points d’attention

Remboursez les dettes personnelles coûteuses

Les investisseurs avisés font bon usage de l’argent emprunté dans le cadre de leur stratégie d’investissement (pour créer un effet de levier financier).

Souvent, cela implique un prêt hypothécaire et/ou un prêt in fine pour financer une partie du prix d’achat.

Il existe également des formes de crédit assez coûteuses pour les particuliers, comme les prêts à tempérament, les prêts à la consommation, les prêts automobiles, les dettes de cartes de crédit, etc.

Si vous souscrivez à des formes de crédit aussi coûteuses, la prudence est de mise.

Essayez d’abord de rembourser ces formes de crédit coûteuses avant de faire un investissement immobilier.

Une fois que vous l’avez remboursé, vous pouvez commencer à constituer une réserve financière.

Et une fois que vous avez constitué un tampon financier, vous pouvez alors faire un investissement dans l’immobilier.

Souscrire une assurance propriétaire

Saviez-vous que dans certains pays (comme l’Allemagne), il est possible de souscrire une assurance propriétaire ?

Une telle police d’assurance vous permet de limiter le risque de votre immeuble de rapport.

Ce type d’assurance couvre généralement, selon les garanties et les petits caractères, les dommages à votre propriété et la perte de revenus locatifs due à des locataires défaillants.

Le coût n’est généralement pas très élevé, ce qui en fait un bon investissement pour se couvrir contre les dommages et le non-paiement.

Ces polices comprennent souvent aussi une couverture de la responsabilité civile.

Cette couverture vous protège, en tant que propriétaire/locateur, des situations dans lesquelles le locataire ou un visiteur subit des dommages physiques en raison de problèmes d’entretien de la propriété.

Cherchez et sélectionnez le bon endroit

La dernière chose que vous voulez est d’être coincé avec une propriété locative dans une zone qui se détériore plutôt que d’être stable ou prospère.

Dans ce contexte, une ville, une province ou une municipalité dont la population augmente et qui a un plan de revitalisation en cours constitue une opportunité d’investissement potentielle.

Des travaux d’infrastructure à grande échelle, éventuellement combinés à la création de nouvelles zones d’activité à proximité – voilà les signes qu’un investisseur immobilier souhaite voir.

Enfin, quelques lignes directrices dans la recherche d’un emplacement approprié pour votre propriété :

• Préférez un quartier avec des écoles décentes.
• Choisissez un endroit où il y a de bonnes installations telles que des supermarchés, des centres commerciaux, des parcs, des restaurants, des centres de fitness, des cinémas, des théâtres, des musées, etc.
• Vérifiez le taux de criminalité du quartier (moins il y a de criminalité, mieux c’est).
• Étudier les possibilités de transport public. Y a-t-il de bonnes connexions à proximité en métro, tram, bus et/ou train ? C’est important pour les locataires.
• Choisissez une région qui connaît une croissance économique saine, une communauté d’affaires florissante et de nombreux emplois.
• Si vous optez pour une forme d’investissement passif, choisissez de préférence un projet présentant des garanties de rendement et un pays où la fiscalité immobilière est légère (l’investissement à distance dans un bien immobilier [BIENTÔT DISPONIBLE] dans un pays étranger peut être avantageux).

Acheter avec ou sans prêt ?

Est-il préférable de financer un immeuble de rapport avec ou sans prêt ?

En d’autres termes, est-il préférable d’acheter un bien de rendement avec son propre argent ou de contracter un prêt pour financer une partie du prix d’achat ?

La réponse à cette question doit dépendre de vos objectifs d’investissement et de votre situation personnelle.

Payer la totalité d’un immeuble de rapport avec vos propres fonds est une excellente décision pour maximiser son cash-flow mensuel.

Cela peut être intéressant dans le cadre de la planification de votre retraite pour mettre un revenu passif supplémentaire dans votre poche chaque mois.

D’autre part, vous pouvez également contracter un prêt pour financer une partie du prix d’achat (75 ou 80 %, par exemple).

Les investisseurs immobiliers expérimentés travaillent très souvent avec un prêt, car de cette façon, le rendement des fonds propres investis est maximisé.

Dans le jargon technique, cette technique s’appelle « faire un effet de levier financier » avec de l’argent emprunté.

Des rendements à deux chiffres sur les fonds propres apportés sont donc absolument possibles sur une base annuelle.

Ceci est dû à une combinaison de rendement locatif et de plus-value potentielle sur une vente ultérieure qui finit entièrement dans votre poche, même si vous n’avez apporté qu’une contribution très limitée.

L’inconvénient du financement par un prêt est que le flux de trésorerie net sur une base mensuelle est plus faible, voire négatif (car des remboursements de capital et/ou des intérêts doivent être payés).

Avez-vous donc une capacité de réserve et l’envisagez-vous à long terme ? Dans ce cas, le financement par un prêt est la bonne solution.

Vous ne visez que le revenu passif supplémentaire le plus élevé possible et préférez ne pas contracter de prêt (compte tenu de votre âge, par exemple) ? Dans ce cas, l’autofinancement à 100 % est le bon choix.

Assurer des ressources propres suffisantes : Acheter un premier immeuble de rapport

Les immeubles de placement exigent un certain pourcentage de fonds propres, tout comme une maison occupée par son propriétaire.

Si vous souhaitez financer partiellement l’achat d’un bien de rendement à l’aide d’un prêt, vous devrez tenir compte des conditions d’approbation du prêteur.

Ces exigences diffèrent d’une banque à l’autre et se concentrent souvent sur les ratios charges/revenus et les hypothèques existantes (quelle est la catégorie disponible ?) sur votre seule maison qui peut servir de garantie.

Aujourd’hui, vous devez apporter au moins 20% de votre propre capital pour un immeuble de placement.

Vous pouvez alors emprunter les 80 % restants du prix d’achat (il s’agit d’une quotité de 80 % dans le jargon technique).

Cette cotisation minimale est le montant minimum absolu dont vous devez disposer.

Vous devrez également payer de votre poche les frais d’achat (frais de notaire, frais d’hypothèque, frais d’enregistrement, etc.)

Une ligne directrice prudente est donc d’avoir +/- 30% du montant de l’achat en espèces.

Cela couvre les 20% d’apport personnel requis + les frais supplémentaires d’achat du bien d’investissement.

Tout le monde n’a pas le bon profil pour la location

Êtes-vous bricoleur et savez-vous réparer des choses ? Avez-vous les bons outils ?

Êtes-vous capable, par exemple, d’appliquer un nouveau coup de peinture, de réparer une coupure de courant ou de réparer des toilettes bouchées ou qui coulent ?

Vous pouvez, bien sûr, contacter un bricoleur ou un entrepreneur professionnel pour régler ces problèmes techniques.

Vous pouvez également désigner un gestionnaire immobilier qui se chargera de la gestion et de l’entretien.

Cependant, dans les deux cas, cela vous coûtera de l’argent. L’externalisation de ces tâches se fera donc au détriment de vos rendements annuels.

Les investisseurs immobiliers débutants possèdent souvent un ou deux immeubles de placement et effectuent eux-mêmes toutes les réparations pour éviter les coûts et économiser de l’argent.

Cette mentalité de faire soi-même n’est pas évolutive et n’est pas viable si vous incluez plusieurs propriétés dans votre portefeuille d’actifs au fil du temps.

Vous n’êtes pas très bricoleur ou vous n’avez absolument pas envie d’investir votre précieux temps libre dans une propriété locative ? Alors la location active n’est probablement pas du tout faite pour vous.

Dans ce dernier cas, il est préférable d’investir dans l’immobilier par le biais d’une prise en charge complète de A à Z, souvent complétée par une forme de garantie locative.

L’avantage de cette dernière approche est qu’elle peut être réalisée de manière passive sans subir de stress.

En outre, vous n’êtes pas lié par des limitations géographiques (les propriétés de rendement telles que le paquet de soins et les garanties sont à vendre dans le monde entier).

Ne faites pas de surplace et restez réaliste

En tant qu’investisseur immobilier débutant, il est important de ne pas s’emballer et d’avoir des attentes réalistes.

Acheter un premier immeuble de rapport, c’est bien, mais ne vous attendez pas à devenir multimillionnaire du jour au lendemain.

Considérez l’investissement dans l’immobilier comme un marathon plutôt que comme un sprint.

Comme pour tout investissement, une propriété locative ne fournira pas immédiatement un revenu mensuel important. Une telle maison unifamiliale (appartement ou maison) peut fournir un agréable revenu passif supplémentaire.

Veuillez noter : Si vous choisissez la mauvaise propriété dans le mauvais quartier, cela pourrait s’avérer être une erreur catastrophique entraînant une lourde gueule de bois financière.

Conseil : Envisagez donc de travailler avec un promoteur professionnel et expérimenté avant d’acheter votre première propriété locative.

Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés quand acheter un premier immeuble de rapport

Vous voyez ce message partout dans les médias et dans la rue. Souvent en petits caractères :

Emprunter de l’argent coûte également de l’argent.

Le coût d’emprunt de l’argent peut être relativement bon marché par rapport à ce qu’il était il y a quelques décennies…

Néanmoins, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire ou d’un prêt in fine pour un immeuble de rapport peut être assez élevé (et généralement plus élevé que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire traditionnel pour le bien unique et occupé par le propriétaire).

Morale de l’histoire : Faites vos recherches et osez opposer les prêteurs les uns aux autres.

C’est un marché libre, il est donc dans votre intérêt d’en tirer le meilleur parti.

Enfin, un conseil : Si vous décidez de financer l’achat d’un immeuble de placement, vous devez essayer d’avoir un flux de trésorerie positif sur une base mensuelle.

Cela peut se faire en étalant bien la durée du prêt dans le temps et aussi en apportant un montant suffisant de fonds propres.

Cela se traduira par des remboursements de capital et/ou des paiements d’intérêts moins élevés sur une base mensuelle (ce qui affectera moins vos revenus locatifs).

Tenir compte des coûts prévus et imprévus

Investir dans l’immobilier signifie établir un budget intelligent et prévisionnel et garder de l’argent de côté pour couvrir certains coûts.

Il y a certains coûts qui ne peuvent être évités.

Pensez, par exemple, aux contributions éventuelles à l’association des propriétaires, aux dépôts dans un fonds de réserve, aux paiements au syndic, à la taxe foncière annuelle, aux frais d’entretien tels que le jardinage, la redécoration, la lutte contre les parasites, l’assurance, etc.

Veuillez noter : Ces coûts réduisent vos rendements, vous devez donc en tenir compte lors de l’élaboration des simulations de rendement.

De plus, les coûts de maintenance et d’entretien ne sont pas les seuls à affecter vos revenus locatifs.

Une urgence peut toujours survenir ! Cela peut arriver à tout le monde !

Pensez à des dégâts importants causés par une tempête, comme la chute d’un arbre sur la façade, des dommages importants au toit, l’éclatement de tuyaux à l’étage détruisant tout le sol et le plafond, une inondation, un court-circuit, un incendie, etc.

En bref : Constituez un tampon financier sain et prenez-en l’habitude.

Mettez de côté, par exemple, un quart de votre revenu locatif mensuel pour ce genre de frais.

Si un problème survient soudainement, vous pouvez toujours intervenir à temps et payer tout rapidement.

Connaître les lois et les règlements : Acheter un premier immeuble de rapport

Avez-vous l’intention de devenir vous-même un propriétaire actif ? Veuillez comprendre que vous avez à la fois des droits et des obligations.

En tant que propriétaire/locateur, vous devez respecter les lois du pays où se trouve le bien.

Par exemple, vous devez respecter la législation en matière de location (au niveau national mais aussi au niveau régional ou municipal, car ces derniers peuvent différer des dispositions nationales).

Afin d’éviter les tracas et les procédures juridiques, il est important de respecter vos devoirs.

En outre, vous devez bien sûr toujours respecter les droits des locataires.

Certains points à prendre en compte sont le dépôt de garantie, les règles de localisation lors d’un changement de locataire, les accords sur les dommages (par rapport à l’usure normale), les règles d’expulsion en cas de non-paiement ou de dommages énormes, les règles du logement équitable, etc.

Estimez le rendement du cash on cash

Essayez d’estimer quel sera le rendement de vos capitaux investis.

En d’autres termes, déterminez quel sera le rendement annuel de chaque euro investi de votre poche.

Comme nous l’avons mentionné ailleurs sur cette page, le rendement en espèces de vos centimes investis est plus élevé si vous financez l’achat en grande partie par un prêt.

Le rendement annuel d’un immeuble de rapport destiné à la location se compose en fait de deux éléments :

• Rendement des revenus locatifs
• Rendement de la plus-value potentielle lors d’une vente ultérieure

Un immeuble de rapport que vous financez avec un effet de levier financier peut facilement offrir un rendement de 10 % ou plus par an sur vos propres fonds investis.

Conseil : Le rendement effectif annuel est donc également déterminé par l’évolution annuelle de la valeur du bien en question.

Conseil 2 : C’est précisément cette valeur ajoutée potentielle au bout du chemin, en cas de vente ultérieure, qui peut donner un coup de pouce supplémentaire substantiel à votre rendement des capitaux propres.

Acheter un bien immobilier moyen en termes de prix

Plus la maison ou l’appartement est cher, plus les frais de fonctionnement seront élevés.

De plus, ce ne sont pas les types de propriétés qui se vendent extrêmement rapidement.

Pour un premier investissement dans l’immobilier, il est donc recommandé de commencer par un bien d’investissement modeste et moyen.

Cela peut être considéré comme une propriété moyenne dans un quartier ordinaire, une maison ou un appartement de classe moyenne.

Essayez d’acheter autour du prix médian dans un quartier en plein essor.

N’achetez jamais la plus belle propriété du quartier et évitez également le plus grand bidonville du même quartier.

Achetez plutôt quelque chose qui peut être considéré comme moyen (à un prix compétitif).

Évitez les propriétés qui ont besoin d’être remises à neuf : Acheter un premier immeuble de rapport

C’est la première fois que vous achetez un immeuble de rapport ?

Il peut alors être tentant de rechercher une propriété que vous pouvez acheter à prix cassé, rénover et convertir en une propriété locative attrayante.

Mais… S’il s’agit de votre première propriété à revenu, c’est tout simplement une mauvaise idée pour votre moral et vos liquidités.

Acheter une propriété pour la rénover et la louer demande beaucoup de temps et d’énergie. Cela signifie que votre investissement ne rapportera pas d’argent immédiatement.

De plus, pendant les travaux de rénovation, vous ne serez qu’un cash-flow négatif puisqu’il n’y aura pas de revenus locatifs.

À moins que vous ne connaissiez un entrepreneur qui fait du travail de qualité à bon marché ou que vous ne soyez habile à effectuer vous-même des travaux de rénovation à grande échelle, vous allez probablement payer (trop) cher pour rénover la propriété.

De plus, vous ne disposerez pas de revenus locatifs pendant une longue période (les délais d’exécution de plus d’un an ne sont pas une exception dans les projets de rénovation).

Il est donc préférable d’acheter un premier immeuble de rapport en vous concentrant sur les revenus locatifs immédiats.

Il s’agit donc de préférence d’un bien directement louable qui nécessite des travaux de rénovation très limités.

Donc : Recherchez un logement dont le prix est légèrement inférieur au prix médian et qui ne nécessite que des réparations mineures.

Peser les risques par rapport aux avantages

Avant de prendre toute décision financière, vous devez vous demander si les rendements potentiels justifient les risques potentiels.

L’investissement dans l’immobilier est-il judicieux compte tenu de votre profil d’investisseur et de votre horizon de placement ?

Considérez les avantages et inconvénients suivants et essayez de les appliquer à votre situation personnelle.

Demandez-vous donc si les avantages l’emportent sur les inconvénients dans votre cas particulier :

Avantages d’acheter un premier immeuble de rapport

• Contrairement aux obligations, aux investissements en actions ou en fonds ou à d’autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif tangible et physique.
• Les revenus locatifs sont généralement imposés à un taux plus faible que les revenus professionnels (chaque pays a des règles fiscales différentes pour les revenus locatifs provenant de biens situés sur le territoire).
• Les plus-values réalisées lors d’une vente ultérieure sont également souvent exonérées de l’impôt sur les plus-values si vous avez été propriétaire du bien pendant x années (cela varie selon les pays).
• Si la valeur des biens immobiliers augmente, votre investissement et votre propre contribution prendront également de la valeur. Avec un horizon d’investissement à long terme, l’immobilier est très intéressant en termes de protection des actifs et de croissance.
• Avec un immeuble de rapport, vous pouvez gagner un revenu passif supplémentaire. Hormis l’investissement initial en temps et en argent et les tâches annuelles et les coûts d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent légèrement imposé tout en continuant à investir la majeure partie de votre temps et de votre énergie dans votre travail.
• La valeur des biens immobiliers est généralement plus stable que celle du marché boursier, beaucoup plus volatile.
• Les intérêts que vous payez sur tout emprunt destiné à financer l’immeuble de rapport sont déductibles des impôts dans la plupart des pays.

Risques liés à acheter un premier immeuble de rapport

• Les coûts d’entrée et de sortie de l’immobilier peuvent être élevés. Par exemple, les frais d’enregistrement et de notaire s’élèvent à 5-10% du prix d’achat, selon le pays.
• Étant donné que l’immobilier est plutôt illiquide par nature et que ses coûts d’entrée sont également importants, il s’agit d’un investissement à long terme. Contrairement aux actions, vous ne pouvez donc pas rendre les biens immobiliers immédiatement liquides. Vendre un bien immobilier rapidement lorsque vous avez besoin d’argent ou si vous vous attendez à ce que le marché se corrige est impossible.
• Alors que les revenus locatifs peuvent être et se sentir tout à fait passifs, la location d’une propriété peut également se transformer en votre pire cauchemar. Certains locataires peuvent être extrêmement ennuyeux à traiter, ce qui entraîne des nuits blanches et une grande frustration. Ce stress et ces soucis peuvent être complètement évités en optant pour une formule de conciergerie (en faisant appel à un intendant professionnel/gestionnaire de propriété, éventuellement combiné à une garantie locative).
• Un plan financier doit tenir compte de tous les facteurs. Sinon, votre rendement net réel peut s’avérer plus faible que prévu.
• Si vous financez en grande partie avec un prêt, il se peut que vos revenus locatifs ne soient pas suffisants pour couvrir la totalité de votre mensualité hypothécaire (remboursement du capital + intérêts). Il est important de le calculer correctement à l’avance afin de savoir où vous en êtes. En cas de flux de trésorerie négatif, vous pouvez toujours décider à l’avance si vous disposez de l’épargne mensuelle nécessaire pour combler la différence.
• La vacance est un risque réel lorsque votre locataire actuel part et qu’il faut en trouver un nouveau. Si vous êtes sans locataire pendant une période, tous les frais et les remboursements hypothécaires continueront… La seule façon de se couvrir contre l’inoccupation est d’investir dans un bien immobilier avec une garantie contractuelle de location.
• Les dommages, les réparations et l’entretien peuvent affecter votre rentabilité. De graves dommages causés par un locataire irrespectueux, par exemple, peuvent survenir. La seule façon de s’assurer contre des dommages importants est de réinvestir dans un bien immobilier avec une garantie de loyer.

Dernières réflexions sur acheter un premier immeuble de rapport

• Investir dans l’immobilier sans fonds propres n’est pas conseillé. Investir suffisamment d’actions permet de respirer financièrement au cas où le marché ne serait pas aussi performant. Que faire si la valeur de votre propriété chute soudainement et que la banque a établi une hypothèque sur celle-ci ? En effet, les problèmes… La crise immobilière américaine a été un bon exemple de ce qui peut arriver alors… En payant, par exemple, au moins 20 % du prix avec vos propres fonds, la banque court déjà un risque un peu plus faible si le bien immobilier grevé par l’hypothèque devait perdre de la valeur.
• Le fonctionnement d’un propriétaire exige un large éventail de connaissances et de compétences (administratives) (par exemple, comprendre et respecter la loi, effectuer des travaux d’entretien, percevoir le loyer, organiser des états des lieux et réparer les dommages).
• Une approche aussi active ne convient pas à tout le monde. Cependant, il existe suffisamment de solutions passives pour s’exposer sans souci à l’immobilier d’investissement en tant qu’investisseur passif.
• Créez un tampon financier pour faire face à l’inoccupation, aux dommages et au défaut de paiement. Acheter un premier immeuble de rapport est intéressant, mais gardez quelques actifs financiers en réserve pour les urgences.