Coût d’une résidence secondaire : Une budgétisation minutieuse est la clé !

Comme pour l'achat d'un bien immobilier dans votre pays, le coût d'une résidence secondaire à l'étranger ne se limite pas au prix d'achat du bien.

La clé pour réussir à garder le contrôle de vos finances est de savoir à quels coûts vous pouvez vous attendre.

Dans tous les cas, ne faites pas d'hypothèses sur le coût annuel d'une résidence secondaire et sur son coût d'achat. Deviner, c'est se tromper !

Les coûts d'achat peuvent varier considérablement d'un pays à l'autre et le traitement fiscal des résidences secondaires peut également varier fortement.

Le portion du coût d'une résidence secondaire qui est annuel et récurrent peuvent inclure les taxes, les frais d'entretien, les primes d'assurance, les frais de gestion et l'usure due à l'utilisation et au climat. Celles-ci peuvent également varier fortement d'une région à l'autre et d'un pays à l'autre.

Achat de biens immobiliers | Coût d'une résidence secondaire

Le coût d'une résidence secondaire au moment de l'achat se compose de plusieurs éléments.

Commission pour le courtier

La commission d'un agent immobilier varie de pays en pays et de région en région.

Frais de notaire et frais juridiques

TVA ou droits d'enregistrement - Coût d'une résidence secondaire

L'Union européenne dispose de règles de TVA normalisées, mais l'application de ces règles diffère d'un État membre à l'autre.

Vous envisagez d'acheter une résidence secondaire dans un État membre de l'Union européenne ? Tenez ensuite compte de la TVA que vous pourriez devoir..... Toutefois, des taxes de type TVA peuvent également exister en dehors de l'Union européenne sur l'acquisition de biens immobiliers.

Dans l'Union européenne, le traitement fiscal est largement déterminé par la capacité du vendeur.

• Si vous achetez un bien immobilier nouvellement construit à une société enregistrée à la TVA, ce vendeur enregistré à la TVA doit facturer la TVA sur ce bien. Ce taux de TVA varie selon les États membres et un taux différent peut s'appliquer aux propriétés résidentielles et commerciales.
• Si vous achetez un bâtiment existant (trop ancien pour être considéré comme un bâtiment neuf) auprès d'un vendeur assujetti à la TVA quelque part dans l'Union européenne, cet achat est en principe exonéré de TVA. Vous devrez alors payer des frais d'inscription à la place. Ces droits d'enregistrement varient d'un pays à l'autre et souvent d'une région à l'autre au sein d'un même pays. Il existe des exceptions à cette règle principale dans certains États membres comme la Pologne.
• Si vous achetez un bien à un particulier qui n'est pas assujetti à la TVA, cet achat n'est jamais soumis à la TVA. En tant qu'acheteur, vous devez alors payer des droits d'enregistrement pour une telle transaction. Ces droits d'enregistrement varient d'un pays à l'autre et souvent d'une région à l'autre au sein d'un même pays.

Remarques : Dans certains cas, vous pouvez récupérer (une partie) de la TVA payée si vous louez le bien.

Droit de timbre

Le droit de timbre est un impôt indirect que le bureau d'enregistrement local peut prélever sur certains actes, tels que les actes notariés, les baux privés et les documents émis par les administrations publiques.

Droits hypothécaires

Lorsqu'une hypothèque est établie, il y a généralement un privilège hypothécaire.

Conclusion | Coût d'une résidence secondaire à l'achat

N'oubliez pas que les frais d'achat peuvent être importants, selon le pays où vous achetez et si vous devez payer la TVA ou des droits d'enregistrement.

Avant de faire une offre sur un bien immobilier, vous devez donc analyser en profondeur la situation et établir un budget. Avez-vous une destination particulière en tête ? Ensuite, examinez la structure des coûts dans ce pays jusqu'à la moelle.

Parlez également à quelqu'un de compétent au niveau local (par exemple un agent immobilier). Faites-le avant de commencer effectivement votre recherche.

Les coûts d'achat varient d'un pays à l'autre et souvent d'une région à l'autre au sein d'un même pays.

Coût d'une résidence secondaire lié aux opérations annuelles

Ne sous-estimez pas non plus le coût d'une résidence secondaire lié aux opérations. Il s'agit de coûts récurrents que vous devez estimer bien avant d'acheter.

Des exemples de tels coûts sont :

• Remboursement du capital et des intérêts du prêt hypothécaire
• Impôts annuels sur les biens immobiliers
• Entretien et réparations

Il est important de savoir à combien s'élèveront ces coûts sur une base mensuelle. Cette évaluation peut vous aider à faire votre choix parmi les différents types de propriétés et à répondre aux questions suivantes :

• Choisirez-vous une nouvelle construction ou une propriété existante ?
• Allez-vous opter pour une unité indépendante ou préférerez-vous être propriétaire dans un complexe ?
• Dans quelle région allez-vous acheter ?

Assurez-vous de conserver votre résidence secondaire sans la louer si vous n'avez pas envie de la louer ! Après tout, dans un tel scénario, vous ne pouvez pas compter sur les revenus locatifs pour couvrir les coûts récurrents.

N'oubliez pas non plus que ces coûts mensuels récurrents auront un impact négatif sur vos revenus locatifs potentiels. Une partie de ces revenus devra être utilisée pour couvrir les coûts récurrents.

Utiliser la deuxième résidence comme bien de rendement

Ce calcul et cette budgétisation des coûts récurrents peuvent également vous inciter à considérer votre résidence secondaire comme un bien locatif. De cette façon, vous pouvez utiliser les revenus locatifs acquis pour couvrir les coûts récurrents.

Et étrange mais vrai, si vous cherchez bien, vous pouvez trouver des formules totalement insouciantes pour profiter du meilleur des deux mondes :

• Utilisation privée de la propriété (x nombre de semaines par an)
• Rendement garanti par an / Revenus locatifs garantis par an

Un exemple d'une telle formule à usage mixte très intéressante : Achetez une résidence secondaire en France dans une station thermale et de golf de luxe avec 6 semaines d'utilisation personnelle gratuite par an et un rendement minimum garanti de 7 % par an sur le prix d'achat.

Si vous financez (partiellement) au moyen d'un prêt (hypothécaire), le rendement réel de vos fonds propres investis peut être beaucoup plus élevé. Cliquez sur le lien pour découvrir tous les détails !

Fait amusant : Vous n'avez pas à faire face à des coûts cachés et à d'autres dépenses qui font soudainement baisser votre rendement annuel prévu. Vous avez l'avantage d'une transparence totale et le rendement garanti est un rendement net (en supposant que vous n'utiliserez pas plus de 6 semaines par an la maison de loisirs elle-même).

Taxe annuelle sur la seconde résidence

Même si vous continuez à vivre dans votre pays d'origine en tant que résident national, vous devrez payer différents types d'impôts dans le pays où se trouve votre résidence secondaire.

Quel pays est autorisé à taxer les biens à l'étranger ?

Tant votre pays d'origine que le pays dans lequel se trouve votre résidence secondaire peuvent en principe vous imposer sur la possession d'un bien dans ce pays.

Vous pouvez être imposé dans votre pays d'origine parce que vous tirez un revenu de ce bien. C'est le cas si vous êtes un résident national d'un pays qui prélève des impôts sur le revenu mondial de ses résidents.

Toutefois, le pays dans lequel se trouve votre résidence secondaire voudra et sera également autorisé à imposer les revenus de la propriété. Cela s'explique par le fait que le bien constitue la source de revenus et qu'il est situé dans cet autre pays.

Pour éviter de devoir payer des impôts à la fois dans votre pays d'origine et dans le pays de votre seconde résidence (deux fois), de nombreux pays ont conclu des conventions de double imposition avec d'autres pays.

Ces conventions de double imposition existent précisément pour éviter cette double imposition. Une telle convention de double imposition établit clairement quel pays peut imposer tel ou tel revenu.

Dans la plupart des conventions de double imposition, c'est le pays où se trouve le bien qui obtient le droit d'imposition sur les revenus fonciers de ce bien.

En d'autres termes, dans ce cas, ces revenus ne seront plus imposés dans le pays où vous vivez et êtes soumis à l'impôt (votre pays d'origine).

Attention : Cela peut encore avoir d'autres conséquences, comme en Belgique où ces revenus étrangers sont encore pris en compte pour la détermination de.. :

• La base imposable du contribuable, et
• Le taux d'imposition appliqué aux revenus d'origine belge (tous les revenus autres que ces revenus immobiliers exonérés).
• Par conséquent, on entre plus rapidement dans les tranches d'imposition supérieures. Les implications fiscales de cette "clause de progression" ne sont pas négligeables !

Taxes sur l'utilisation privée de votre résidence secondaire

Supposons que vous ne louez pas votre résidence secondaire et que vous ne l'utilisez que pour vous détendre de temps en temps. Dans ce cas, dans de nombreux pays, vous devrez encore payer des impôts sur la possession de ce bien.

Plus précisément, vous êtes ensuite censé tirer un revenu locatif "fictif" de ce bien. Le taux d'imposition et la base imposable (souvent une valeur cadastrale) varient d'un pays à l'autre.

Impôts sur les revenus locatifs de votre résidence secondaire

Supposons que vous louiez votre maison de campagne à des amis et à des étrangers. Dans la plupart des pays, vous êtes ensuite imposé sur le revenu brut moins les coûts associés, tels que.. :

• Intérêts sur le prêt hypothécaire
• Frais d'entretien
• Coûts de réparation

Autres taxes sur le deuxième séjour

Taxe foncière

Dans de nombreux pays, le propriétaire d'un bien immobilier doit également payer un impôt foncier annuel.

Le taux d'imposition et la base imposable (souvent une valeur cadastrale) varient d'un pays à l'autre, d'une région à l'autre et d'une commune à l'autre.

Impôt sur le capital

Certains pays perçoivent également un impôt sur la fortune qui, dans certains cas, prend également en compte la valeur du bien dans le calcul de la richesse.

Dans certains cas, une première tranche jusqu'à un certain montant est exonérée de l'impôt sur la fortune.

Frais d'association et de communauté

Si vous possédez une résidence secondaire dans une communauté ou une municipalité, dans la plupart des cas, vous devrez également payer d'une manière ou d'une autre pour l'éclairage des rues, l'enlèvement des ordures, etc.

Conseils sur l'imposition des seconds séjours

Chaque pays est différent et il est donc important de se renseigner auprès d'un expert fiscal local. Les frais d'un tel planificateur de patrimoine fiscal peuvent également être attribués aux coûts d'une seconde résidence.

Veillez également à vous renseigner sur les implications en termes de droits de succession. N'hésitez pas à demander l'avis d'un expert fiscal compétent qui a de l'expérience en matière de planification successorale transfrontalière !

Selon l'endroit où vous achetez votre résidence secondaire, vous pouvez faire quelques optimisations pour limiter les droits de succession. En effet, votre succession sera imposée dans le pays où vous résidez.

Les Hollandais doivent se méfier : Pour les résidents néerlandais qui s'installeraient à l'étranger pour planifier leur succession, il existe une règle dite des 10 ans. Pour en savoir plus sur la planification de la retraite et de la succession, consultez la rubrique ‘Planifiez votre avenir avant d'investir dans un bien immobilier à l'étranger !'

Assurances | Coût d'une résidence secondaire

Les maisons de vacances sont souvent vacantes pendant de longues périodes ou elles sont louées à des tiers. Vous devez donc tenir compte des primes des assurances appropriées lorsque vous établissez votre budget et calculez le coût d'un second séjour.

Si votre résidence secondaire est située dans un endroit particulier, vous devrez peut-être payer une prime de risque supplémentaire. Des exemples de ces endroits spéciaux, à haut risque, sont :

• Régions fréquemment touchées par les tremblements de terre
• Régions de la ceinture d'ouragans
• Maisons construites sur ou près de la plage
• Plaines d'inondation
• Zones sujettes aux glissements de terrain et/ou aux avalanches
• Et ainsi de suite

Dans tous ces cas, il y a de fortes chances que les primes d'assurance de votre résidence secondaire soient plus élevées que la normale.

Dans certains cas, vos frais d'assurance peuvent déjà être couverts par les contributions communautaires que vous versez. Mais attention, souvent ce ne sont que les parties communes de l'immeuble qui sont couvertes par une telle assurance commune.

Et cela signifie que votre propriété et son contenu ne sont pas couverts. Vous devez vous en occuper vous-même dans la plupart des cas !

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