Comment acheter une propriété à l'étranger au meilleur taux de change ?

Comment acheter une propriété à l'étranger de manière financièrement avantageuse ? Pour être clair, il s'agit de l'achat de biens immobiliers dans des pays situés en dehors de la zone euro et dont la monnaie n'est pas l'euro.

L'euro est utilisé ici comme devise de base à titre d'exemple, mais ces informations sont également applicables à d'autres devises, au cas où votre pays d'origine n'utiliserait pas l'euro, telles que USD, GBP, CAD, BGN, HUF, PLN, SEK, NOK, CHF, AUD, SGD, JPY, CNY, HKD, ZAR, NZD, AED, RUB, DKK, etc.

Il y a de nombreux éléments à prendre en considération lors de l'achat d'une propriété à l'étranger.

L'une des certitudes est que vous devrez échanger vos euros contre une devise étrangère si vous comptez acheter une propriété dans un pays situé en dehors de la zone euro. Vous devrez également envoyer ces fonds à l'étranger. Si vous ne faites pas attention, vous perdrez des milliers d'euros dans les fluctuations du taux de change à ce stade !

Cette page vous explique comment acheter une propriété à l'étranger (hors zone euro) au meilleur taux de change !

Table of Contents

1 Le taux de change et la loi de Murphy
2 Se protéger contre les taux de change défavorables - Acheter une propriété à l'étranger
3 Acheter des devises étrangères par l'intermédiaire d'une banque ou d'un bureau de change ?
4 Taux de change et une propriété à l'étranger | Conclusion
5 Investir sans souci dans une propriété à l'étranger
6 Une propriété à l'étranger : Infos supplémentaires

Le taux de change et la loi de Murphy

Pendant votre recherche d'un bien immobilier approprié dans les pays hors de la zone euro, vous aurez certainement gardé un œil sur les fluctuations des taux de change.

Il est probable que vous ayez connu des moments de consternation et d'exaltation.

La loi de Murphy stipule que si quelque chose peut mal tourner, cela arrivera.

Malheureusement, la loi de Murphy s'applique souvent aux personnes qui remettent l'échange d'argent à la dernière minute...

Ces personnes sont souvent confrontées à une frustration douloureuse et coûteuse : au moment où le promoteur, le courtier ou l'avocat ordonne le transfert de l'argent, le taux de change prend une direction défavorable...

Se protéger contre les taux de change défavorables - Acheter une propriété à l'étranger

Lorsque vous achetez une propriété à l'étranger, vous devez absolument prendre des mesures contre les mouvements négatifs potentiels des taux de change.

Acheter la devise étrangère immédiatement

C'est une option si vous avez besoin des devises étrangères rapidement.

Si vous n'avez pas besoin des devises immédiatement, vous pouvez aussi les acheter immédiatement et les conserver jusqu'à ce que vous ayez besoin de payer le bien.

L'inconvénient est que vous devez être en mesure d'avancer la totalité du montant immédiatement et que ces fonds ne sont alors plus disponibles pour d'autres investissements.

Vous pouvez éviter ce problème d'indisponibilité de vos fonds en utilisant un contrat à terme.

Acheter la devise étrangère via un contrat à terme

En concluant un contrat à terme avec un bureau de change, vous pouvez éliminer complètement les fluctuations du taux de change.

Dans un tel contrat, vous fixez le taux auquel vous allez acheter la devise étrangère en question. Vous convenez donc d'une transaction dans le futur.

Au moment de la signature du contrat, il vous suffit de verser un dépôt qui varie d'un bureau de change à l'autre (il peut s'agir de seulement 10 % du montant total).

Dans ce cas, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles et ne pas vous soucier de ce que sera le taux de change dans deux mois.

Le risque que la devise étrangère devienne soudainement plus chère à l'avenir est entièrement couvert par un tel contrat à terme.

Avantage

Un contrat à terme vous offre la plus grande certitude : vous savez exactement à quel taux de change vous allez acheter des devises. Vous pouvez donc établir une planification financière stable.

Désavantage

Avec un contrat à terme, vous ne pouvez pas profiter de l'évolution favorable des prix. Après tout, vous fixez un prix fixe.

Si vous souhaitez bénéficier de l'évolution favorable des taux de change, vous devez opter pour une option sur devises.

Acheter la devise étrangère via une option de change

En souscrivant une option de change, vous pouvez limiter le risque lié au taux de change. De cette façon, vous pouvez profiter d'une fluctuation du taux de change qui vous est favorable ou vous pouvez limiter les dégâts au cas où le taux de change évoluerait en votre défaveur.

Une option sur devises est un contrat en vertu duquel, pendant une période déterminée ou à l'expiration, une devise est convertie en une devise de l'acheteur :

D'une part, le détenteur de l'option sur devises (vous) acquiert, par le paiement de la prime d'option, le droit d'acheter ou de vendre une certaine quantité d'une devise au prix d'exercice, et
D'autre part, le vendeur (société de change) assume l'obligation de vendre ou d'acheter ces devises au prix d'exercice si le détenteur (vous) exerce l'option sur devises.

Il s'agit d'une transaction qui peut être effectuée à un prix déterminé et dans une période de temps définie. L'exercice d'une telle option de change est un droit et non une obligation. Ceci est à l'opposé d'un contrat à terme où il y a une obligation.

Il existe deux types d'options sur devises : une option d'achat et une option de vente.

Option d'achat | Une propriété à l'étranger

Une option d'achat est une option de change qui vous donne le droit d'acheter une devise étrangère à un taux de change déterminé. Vous prenez une option si vous vous attendez à ce que le taux de change augmente et évolue en votre faveur à l'avenir.

Vous pouvez ainsi profiter d'un pic du taux de change. Vous ne vendez vos euros que lorsqu'un certain taux de change est atteint. En mordant lorsque le taux de change dépasse un certain point, vous pouvez acheter une plus grande quantité de devises étrangères pour le même montant d'euros.

Par exemple, le taux de change de l'euro peut être de 1,11 par rapport au dollar. Pour 1 euro, vous obtenez 1,11 dollar. Au lieu d'acheter immédiatement, vous voulez attendre car vous attendez une évolution positive du taux de change.

Vous prenez donc une option d'achat à un taux de change de 1,15. Lorsque ce taux de change est atteint, vous pouvez exercer votre droit et pour 1 euro, vous obtenez 1,15 dollar. Vous obtenez alors un avantage financier en n'achetant pas immédiatement mais en attendant via une option d'achat.

Sur un montant de 100 000 euros, votre bénéfice après l'exercice de cette option d'achat est alors de 4 000 dollars (115 000 dollars - 111 000 dollars). Vous devez toujours tenir compte de la prime, voir plus loin.

Option de vente - Une propriété à l'étranger

Avec une option de vente, vous achetez le droit de vendre vos euros à un taux de change fixe. Vous achetez une option de vente si vous pensez que le taux de change va baisser à l'avenir.

Vous êtes donc assuré d'un filet de sécurité et d'un taux de change garanti (prix plancher) et vous pouvez en même temps bénéficier d'un meilleur taux de change s'il se présente entre-temps.

Combinaison d'options d'achat et de vente

Vous pouvez également combiner les deux types d'options de change. Cela vous permet de définir une fourchette dans laquelle le taux de change peut fluctuer. De cette façon, vous êtes également assuré d'un taux de change garanti (qui se situera dans cette fourchette).

Avantage d'une option de change

Option d'achat : En utilisant cette option de change, vous pouvez profiter d'une évolution favorable du taux de change (vous achetez alors plus de devises étrangères pour le même euro).

Option de vente : Grâce à cette option de valorisation, vous pouvez limiter les dégâts en cas d'évolution défavorable du taux de change.

Combinaison d'une option d'achat et d'une option de vente : Cette combinaison vous permet à la fois de profiter d'une évolution favorable des prix et de vous couvrir contre une évolution défavorable du taux de change.

Inconvénient d'une option de change

Pour acheter le droit d'exercer une telle option, vous devez payer une prime. Cette prime est appelée prime d'option sur devises.

Il s'agit d'un coût supplémentaire lors de l'achat d'une propriété à l'étranger (hors zone euro).

Acheter des devises étrangères par l'intermédiaire d'une banque ou d'un bureau de change ?

Dans la plupart des cas, les bureaux de change spécialisés offrent des taux de change plus intéressants que les banques. Le marché des changes est également un marché concurrentiel avec beaucoup d'offre et de demande.

Spécialisation et expertise

Les grandes banques ne sont pas spécialisées dans la couverture des risques de change et la minimisation des pertes. Ils sont également trop encombrants pour transférer rapidement et efficacement de grosses sommes d'argent à l'étranger.

Un bureau d'échange spécialisé et international présente ces avantages.

Taux de change avantageux et moins avantageux

En réalité, le taux de change fluctue constamment tout au long de la journée.

Les facteurs qui influencent le taux de change sont les suivants :

L'offre et la demande
Annonces de nouvelles
Événements politiques et stabilité politique
Rapports sur l'économie
Prévisions économiques
Confiance des entreprises
Chômage
Spéculation, et ainsi de suite...

Les banques et leur tampon de taux interbancaire

Le taux de change dit interbancaire est le taux que les banques ou les grandes institutions financières se facturent mutuellement lorsqu'elles échangent des devises pour des millions, il est également appelé taux au comptant.

En tant que particulier, vous ne pouvez pas acheter de devises à ce taux interbancaire, car vous n'achetez que de petites quantités d'une devise étrangère. Vous pouvez comparer cela à la différence entre les prix de gros et de détail. Seuls les grossistes ayant un volume suffisant peuvent acheter au taux interbancaire.

En tant que particulier, vous obtenez des banques un taux de change qui reste le même tout au long de la journée.

Les banques déterminent le taux de change le matin et constituent immédiatement un tampon pour se protéger. En d'autres termes, les banques constituent un tampon autour du taux interbancaire.

Ce tampon qui est intégré autour du taux interbancaire permet aux banques de ne pas enregistrer de pertes lorsqu'elles échangent des devises étrangères avec des particuliers.

Ce tampon est important et garantit une marge de manœuvre suffisante entre le taux interbancaire auquel ils achètent eux-mêmes des devises et le taux de change auquel ils vous vendent des devises.

Le taux de change effectif peut changer de façon permanente, mais cela n'a pas d'importance puisque le tampon a été choisi assez généreusement. Par conséquent, la banque réalisera toujours un bénéfice lorsqu'elle vend des devises étrangères à des particuliers.

Les bureaux de change et leurs taux plus élevés

Les banques ne peuvent pas offrir les mêmes taux de change que les bureaux de change spécialisés.

Un bureau de change spécialisé reflète mieux ces fluctuations permanentes du taux de change et offre donc des taux de change plus compétitifs. Ces bureaux ne travaillent pas avec un tel taux de change quotidien et peuvent donc réagir plus rapidement.

Vous pouvez facilement économiser quelques pourcentages en achetant vos devises étrangères via un bureau de change spécialisé.

Et quelques pour cent sur un montant important (ce qui est toujours le cas lors de l'achat d'un bien immobilier à l'étranger) représentent un bénéfice ou une perte qu'il ne faut pas sous-estimer !

Règles d'or - Devises étrangères en achetant une propriété à l'étranger

Enfin, voici quelques règles empiriques sur ce que vous pouvez vous attendre à payer lorsque vous achetez des devises étrangères auprès des institutions suivantes. A des fins de comparaison, le taux interbancaire est utilisé comme référence :

Les banques : Ils vous factureront jusqu'à 4 % de plus que le taux interbancaire pour les devises courantes comme le dollar et jusqu'à 9 % de plus que le taux interbancaire pour les devises non courantes.
Bureaux d'échange : Certains facturent jusqu'à 1 % de plus que le taux interbancaire, en fonction de leur structure interne de coûts et de rémunération.
Cartes de crédit : Ces sociétés vous factureront jusqu'à 7 % de plus que le taux interbancaire.
Magasins physiques dans les aéroports où vous pouvez changer de l'argent : Ceux-ci vous factureront jusqu'à 15 % de plus que le taux interbancaire.

Comme vous pouvez le constater, les bureaux de change spécialisés offrent les meilleurs taux de change (ils prennent la plus petite marge bénéficiaire). Gardez cela à l'esprit lorsque vous achetez une propriété à l'étranger.

Frais d'expédition

Si vous souhaitez transférer le montant vers un pays étranger, vous devrez également payer des frais d'expédition.

La plupart des banques facturent des frais d'expédition fixes par transaction, quel que soit le montant de celle-ci. Ce coût peut s'élever à plusieurs dizaines d'euros par transaction.

Les bureaux d'échange spécialisés ne facturent que les frais d'expédition administratifs et ne prennent pas de marge bénéficiaire sur ces frais. Les frais d'expédition ne représentent qu'une fraction des frais d'expédition facturés par les banques.

Vitesse

La plupart des banques sont carrément lentes lorsqu'il s'agit d'envoyer de l'argent vers des comptes bancaires étrangers non-SEPA. Cela peut parfois prendre jusqu'à 5 jours ouvrables contre 1 à 2 jours pour un échange professionnel.

Prudence avec les paiements périodiques | Une propriété à l'étranger

Tenez compte des années qui suivent après acheter une propriété à l'étranger en dehors de la zone euro !

Il y a de fortes chances pour que vous buviez un verre de bulles sur la fin heureuse et les grandes économies que vous avez pu faire grâce à l'échange. Pourtant, l'histoire ne s'arrête pas au moment de l'achat.

Que vous vous installiez définitivement à l'étranger ou que vous achetiez une résidence secondaire ou une propriété de rendement, peu importe...

Il est probable que vous devrez régulièrement transférer de l'argent de votre pays d'origine vers le pays où se trouve votre propriété.

Voici quelques exemples de ces paiements périodiques pendant et après l'achat :

Paiement échelonné s'il s'agit d'une vente sur plan (clé en main)
Remboursement du capital et des intérêts d'un prêt hypothécaire conclu sur place
Primes d'assurance
Frais de gestion (location, entretien, services de nettoyage)
Taxes locales (taxe foncière annuelle et taxes sur les locations par exemple)
Coût de l'électricité et de l'eau
Prestations de retraite. Si vous allez prendre votre retraite à l'étranger, il est préférable de recevoir ces prestations de retraite sur votre compte local dans votre pays d'origine, en euros. Vous pouvez alors faire appel à une société de change pour convertir et transférer vos prestations de retraite dans l'autre devise. De cette façon, vous conserverez certainement une plus grande partie de votre pension bien méritée !

De nombreux paiements périodiques plus petits s'additionnent également pour former un paiement important..... Pour ces paiements périodiques aussi, il est préférable d'utiliser le canal le plus avantageux : Un bureau de change professionnel.

Pour ces paiements périodiques, vous pouvez opter pour un contrat à terme afin de savoir à quel taux de change vous allez acheter la devise étrangère.

Cela est possible à partir d'une garantie de dix pour cent de la valeur totale des fonds que vous souhaitez échanger.

Deux autres options

Une autre option consiste à transférer périodiquement le même montant d'euros.

De ce fait, le montant que vous recevrez sur votre compte bancaire étranger fluctuera en fonction du taux de change.

L'inverse est également possible : vous décidez du montant en devises étrangères que vous souhaitez recevoir périodiquement, puis le montant envoyé depuis votre compte bancaire en euros fluctue en fonction du taux de change.

Taux de change et une propriété à l'étranger | Conclusion

Pour chaque problème, il existe une solution. Le problème, c'est que parfois, on ne se rend pas compte qu'il y a une certaine solution.....

Il est certainement utile de se pencher sérieusement sur cette question du taux de change.

L’achat d'un investissement immobilier étranger [BIENTÔT DISPONIBLE] en faisant attention au taux de change peut vous faire économiser des milliers de dollars !

Enfin : Les bureaux d'échange offrent les meilleures conditions. Cela ne signifie pas que vous devez traiter de manière irréfléchie avec n'importe quelle société d'échange. Choisissez un bureau de change agréé et de renommée internationale.